آخرین تحولات بازار مسکن در پایتخت

اقتصاد نیوز: کاهش محسوس معاملات مسکن که طی ماه های گذشته با کاهش تقاضای سوداگری همراه بوده، زمینه کاهش نقدپذیری و تضعیف جریان وجوه میان این بازار با بازار سایر دارایی ها را فراهم ساخته است.

آخرین تحولات بازار مسکن در پایتخت

به گزارش اقتصاد نیوز به نقل از ایبِنا؛ بازار مسکن در کشور به طور عام و بازار مسکن در شهر تهران به طور خاص متاثر از شکاف نیروهای عرضه و تقاضای بازار در طی زمان بوده که نه به صورت پیوسته و تدریجی بلکه به طور مقطعی اثرات متراکم خود را بر قیمت های معاملاتی بازار منتقل می نماید. تغییرات میان مدت مولفه های موثر بر بردارهای عرضه و تقاضای مسکن در کنار شوک های مقطعی در محیط کلان اقتصاد همیشه قیمت های تعادلی و نسبی بازار مسکن را دچار تغییرات ادواری ساخته است.

افزایش پیوسته تقاضای واحدهای مسکونی متاثر از مولفه های مختلفی مانند رشد جمعیت مربوط به سه دهه گذشته، مهاجرت از مناطق روستایی و شهرهای کوچک به پایتخت و شهرهای بزرگ با هدف اشتغال و تحصیل، کاهش محسوس و تاثیرگذار بعد خانوار طی سه دهه گذشته و نیز استهلاک واحدهای مسکونی فرسوده به عنوان چهار مولفه اساسی بر تقاضای بازار مسکن در طی زمان اثرگذار بوده است.

مولفه های مذکور در کنار تقاضای ادواری سوداگری املاک مسکونی (متاثر از تغییرات بازدهی و جریان وجوه میان بازار دارایی ها و نیز سیاست های اعتباری) که ماهیت انتقالی از سایر بازارهای اقتصادی داشته عملا بردار تقاضای مسکونی دهک های مختلف درآمدی را در شهرهای بزرگ به طور عام و شهر تهران به طور خاص متاثر ساخته است. همچنین چالش های مربوط به بیکاری فصلی در مناطق روستایی و شهرهای کوچک در کنار تحولات پایدار زیست محیطی و خشکسالی های دو دهه گذشته عملا زمینه تشدید مهاجرت (دائمی و موقتی) و رشد تقاضای مستغلات مسکونی و قیمت آنها را در شهرهای بزرگ و نیز سایر مناطق مهاجر پذیر کشور فراهم ساخته است.

در سمت عرضه همچنین ترکیبی از مولفه های هزینه ای و مقرراتی عملا بر بردار عرضه مستغلات و املاک مسکونی اثرگذار بوده که بصورت مقطعی (همانند منحنی تقاضا) موجب انتقال صعودی منحنی عرضه مسکن شده است. به همین دلیل، افزایش مقطعی و غیرمتناسب قیمت زمین در مناطق مختلف شهری به علت سهم هزینه ای غالب زمین در هزینه ساخت مسکن، به عنوان مهم ترین مولفه رشد بهای تمام شده مسکن بوده که در کنار افزایش پیوسته عوارض ساخت، رشد قیمت زیرساخت های خدماتی بخش ساختمان (بهای انشعاب آب، برق، گاز، فاضلاب، ...)، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و نیز رشد بهای خدمات نیروی کار شاغل در بخش ساختمان موجب رشد قیمت تمام شده مسکن شده است.

قیمت معاملاتی بازار مسکن غالبا بیش از قیمت تمام شده طی سال های گذشته رشد داشته، که شکاف قیمتی مذکور از یک طرف متاثر از تغییرات ناگهانی اندازه و خالص جریان وجوه انتقالی از بازار دارایی های اقتصادی و غیراقتصادی بوده و از طرف دیگر تحت تاثیر مولفه های سنتی موثر بر ساختار عرضه و تقاضای بازار مسکن بوده است. مولفه های سنتی سمت تقاضا (رشد جمعیت، بعد خانوار، مهاجرت و استهلاک) و نیز هزینه خدمات نیروی کار ساختمانی همیشه روند رشد بطئی داشته و لذا قابلیت انتقالات ناگهانی را در منحنی های عرضه و تقاضای بازار مستغلات و مسکن نداشته است، اما سه مولفه مقررات ساخت، قیمت زمین و هزینه مصالح ساختمانی (سمت عرضه) در کنار مولفه های اعتباری، تغییرات بازدهی و جریان وجوه بازار دارایی های اقتصادی و غیراقتصادی (سمت تقاضا) زمینه جهش های مقطعی منحنی های عرضه و تقاضا را همیشه در بازار مستغلات فراهم ساخته است. شواهد تجربی بیانگر همزمانی جهش های عرضه و تقاضای بازار مستغلات با رخدادهای مختلفی همانند محدودیت فروش تراکم ساختمانی در شهر تهران، شوک های ارزی، تسهیلات ریالی ارزان قیمت خوداشتغالی و نیز رشدهای ناگهانی نسبی بازار سرمایه بوده است.

طی یک سال منتهی به تیرماه امسال افزایش قیمت تمام شده ساختمان مسکونی در شهر تهران که متاثر از رشد ناگهانی قیمت زمین و افزایش تدریجی هزینه ساخت بوده عملا منحنی عرضه مستغلات مسکونی را دچار انتقال صعودی ساخته که از یک طرف افزایش قیمت و از طرف دیگر کاهش محسوس تقاضا و تعداد معاملات ثبتی مسکونی را در پی داشته است. پدیده مذکور که با افزایش قیمت حقیقی مستغلات مسکونی همراه بوده عملا قدرت خرید تسهیلات ساخت و خرید مسکن و نیز سهم اقتصادی آنها را در فرآیند ساخت و معاملات کاهش داده است، به طوری که تعداد معاملات ثبتی شهر تهران در تیرماه امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل (در ادامه یک روند یک سال) حدود 65 درصد کاهش داشته که مقایسه مقادیر معاملات انباشته ادواری نیز چنین کاهش متناسبی را نشان می دهد. کاهش محسوس معاملات مستغلات مسکونی که طی ماه های گذشته با کاهش تقاضای سوداگری مسکن همراه بوده زمینه کاهش نقدپذیری و تضعیف جریان وجوه میان بازار مستغلات مسکونی با بازار سایر دارایی ها را فراهم ساخته که تغییر روند آن در میان مدت (با فرض عدم تغییر مولفه های سیاستی و اجتماعی) بعید به نظر می رسد.

منبع: اقتصادنیوز
انتشار: 11 مهر 1398 بروزرسانی: 11 مهر 1398 گردآورنده: ak3fa.ir شناسه مطلب: 252

به "آخرین تحولات بازار مسکن در پایتخت" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "آخرین تحولات بازار مسکن در پایتخت"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید